中价房产.大市所需

中价房产.大市所需

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大马产业领域总是被指疲弱、乏力,但究竟它有多孱弱无力?

北马宜居性越来越高,柔佛森林城市的大宏图是支撑点,还是将演变成空城?东海岸人口增长率不及发展商的野心,东马买气大受损?

这期的《投资致富》,让我们东南西北走一回,个别分析大马州属的产业领域表现和转圜余地。

北马
槟城房价
未到高不可攀

号称大马“硅谷”,槟州也是教育、旅游、医药旅游发展强劲的州属,同时亦是大马退休人士的首选之一。

只是,许多人认为,槟城房价高,尽管想在那里落脚,也是心有余而力不足的事,但实际上,这只不过是一场华丽的误解,槟城房价普遍不超过100万令吉的“天价水平”。

根据全国产业资讯中心(NAPIC),截至2016年上半年,标价高于100万令吉的房产仅占总数的6.2%,更多的房产(75.81%)低于50万令吉,而其余的17.99%则介于50万至100万令吉。

根据NAPIC数据显示,在2016年上半年的9158宗房地产交易中,有73%属于住家用途的房地产,占47亿令吉中的26亿令吉,且大多为高楼。

中日买家涌入

永利行高级合伙人倪川鹏在第十届大马房产高峰会中指出,槟州不再只是国人的首选地之一,也有一部份是长期居留槟城的日本及中国人,一般为了下一代的便利先买房。

他也说,去年杪至今年初,也就是圣诞至新年的佳节期间,槟城涌现许多买卖协议,在这群购房者前往银行贷款成功后,估计2017年首季的产业交易将增加10%,新项目包括Waterside Residence、Queens Residence公寓、Amaris Terrace by the Sea三层排屋、万豪旅店及公寓等。

此外,槟州即将兴建的轻快铁、单轨火车和快捷巴士交通大蓝图(PTMP)加上新海滨公园葛尼水岸,倪川鹏指可进一步提高槟城的宜居性。

吉打
去年交易热络

北马区域房地产交易最活跃的州属,是吉打?

没错,根据全国产业资讯中心(NAPIC)的数据显示,大马米仓──吉打,在2016年上半年内创下10万6118宗交易,总值29亿2000万令吉,而且用作农业用途的地产并不是占据最大部份,而是与住宅用途几近参半。

该中心数据也指出,吉打住宅房产标价高于50万令吉的仅有4.15%,有33.74%介于20万至50万令吉,31.15%则为10万至20万令吉,其余30.96%则少于10万令吉的可负担房价,而吉打的价廉房产,不仅是受到国人的青睐。

“吉打与槟城只是一线之差,槟州边缘的居林,已见许多中国投资者的涌入和买进,他们的足迹在如Padang Meha一区的排屋和独立式洋房中可寻。”

倪川鹏在会中也指出,在居林国际机场(KIA)建好后,不仅可造福北霹雳、玻璃市和槟城居民,也可吸引更多外国投资者进入北马区域。

不仅如此,吉打州浮罗交怡也将被发展成美容之岛,加上吉打港口海域东南亚最大金枪鱼综合港口(KIFT)、第二高科技园等各类发展计划,估计可为吉打带来人流量及潜在房地产买家。

东海岸
交易下跌
供过于求

Rahim & Co.公司产业投资顾问苏莱曼阿玛迪在该高峰会中表示,只有吉兰丹州地产交易受农业带动而有增长,其余东海岸州属的房地产交易量皆呈下跌趋势,但综合而言,彭亨、登嘉楼、吉兰丹及柔佛州丰盛港的交易量在9个月内下滑20%。

苏莱曼说,登州的问题所在,就是过剩两字,尤其是零售商店,毕竟登州的人口增长率和房地产的发展速度,可说是遥不可及。

苏莱曼补充,有许多东海岸的道地人,已因争取就业机会而迁居其他州属,加上东海岸州属的平均收入较低,但房地产发展商却未见机行事,反而快马加鞭地开发更多地库、发展项目,因此这些资本不足的州属,有供过于求、市场过于饱和的风险。

虽然估计项目推出和表现将随着疲弱的消费者情绪,而不及发展商预期,苏莱曼估计销售量将再走软,东海岸的房地产领域若要在短期内反弹,有一定难度。

不过他指出,主要因为可为各个领域的大小企业家减少运输所需的成本费用,东海岸经济特区(ECER)、关丹码头,将会是东海岸经济成长的最佳动力。

南马
交投 价格
双双下滑

根据大马房地产评估及服务局(JPPH)的数据显示,相对刚建立时的2006年,马来西亚依斯干达区内的公寓,10年内已大幅增建69%,至6万个单位,而有地房产则增建21%,至38万个单位。

依斯干达新盘持续增加

该局估计,若纳入截至2016年首9个月为止已确定的房产项目,依斯干达将再添近6万个高楼单位及13万个有地房产。

全国产业资讯中心(NAPIC)调查披露,2016年第三季,柔佛州产业领域交易量普遍呈下滑趋势——住宅房产交易按季减30%,房产市价也按季跌20%。

不过,更重要的是,柔佛州是大马制造业最活跃的州属,身为经济特区的大马依斯干达的工业领域,尽管过了10年的初期发展,至今仍在火速增长,在2016年首9个月内,工业地产已增加8%,至1万1578个单位。

大马私营估价师、物业管理员、地产代理及物业顾问协会(PEPS)柔佛区域主席——黄顺集在大会中表示,i-Park工业区发展项目有望推高工业用途地产,再增近3500个单位。

i-Park工业区并不是柔佛唯一的发展项目,预计耗资4400亿令吉的森林城市(Forest City)发展项目也备受瞩目,但同时更具争议性。

黄顺集引述《彭博社》表示,虽然传闻已有许多中国投资者认购,但森林城市的庞大项目是否会导致房屋过剩,最后是否会演变成所谓的空城一座,目前仍是一大未知数。

至于零售单位,柔佛州将见百乐泰(Paradigm)、AEON、新山世界广场(Capital 21)、宜家(Ikea)、第二谷中城(Southkey)购物商场的登陆,原本近1400万平方尺的零售面积将随之被推高至1900万平方尺。

此外,柔佛也有赛车成、新山纱玉河整治工程、隆新高速铁路(HSR)、马新捷运系统友谊桥(RTS)等项目即将面世,加上预计可引进逾1700亿令吉投资、2020年国民收入可达183亿令吉的边佳兰石油综合计划(PIPC)等项目,料可再促进南马经济成长,带动房地产领域复苏。

东马
新盘不绝
价格却没跌

Taylor Hobbs房产估值及地产代理公司顾问廖南泰在大会中指出,东马房地产领域的最大阻力是房价,意思就是,尽管发展商拼命地推出新项目,但房价在认购率原已低迷的情况下还持续攀升,以致消费者买气一再受损。

大马房地产评估及服务局(JPPH)的统计显示,沙巴2016年上半年交易量挫20.6%,共3155宗交易总额,按年跌7亿至约15亿令吉;而砂拉越的房产交易量则下跌16.8%,共1万1700宗交易的总额也按年跌6亿跌至约31亿令吉。

不过,廖南泰补充,尽管砂拉越的交易量远超沙巴,但沙巴的平均房地产价格比砂拉越高,因此若直接将沙巴和砂拉越的市况相提并论,也并非完全准确,不过他说,这两个州属目前的房产领域,无疑都是乏力的。

展望未来,他表示,投机性买家原已担心银行贷款不获批准,较后又害怕脱售资产会被征收更高的产业盈利税(RPGT),除非有重大进展,这依旧是房产领域即将面对的挑战之一。

往较乐观的方面思考,廖南泰称,尽管东马人对房地产需求看似疲弱,但其实是因为房价太高,对于低于40万令吉的房产需求,还是存在的,另外,泛婆罗洲大道(Pan Borneo Highway)也料将带动沙巴首府的发展。

二手房产吃香

回顾2016年,倪川鹏说,尽管北马区域的房产交易呈下跌趋势,但北马人对拥有房地产的看法仍算乐观,区域的房地产市价也仍合理。

他说,银行的借贷条例料不会在近期内调整,房地产领域增长速度料也因而不会在短期内有明显的改善,预计北马产业领域将在成本费用日渐攀高的情况下受困。

不过,倪川鹏表示,政府的一马房屋计划(PR1MA)扮演着极重要的地位,尤其在生产总值较小数的吉打及玻璃市两州。

二手市场这时也是较为吃香的,根据全国产业资讯中心的统计,以槟城2016年上半年的数据作比较,相对总额为4亿8000万令吉的1040宗一级市场交易,共有达21亿7000万令吉的5658宗二手公寓交易。

虽该中心估计2016年下半年的产业交易量将分别降至4858宗及640宗,但这般二手趋势也普遍发生于其他北马州属。

可见,今时今日的消费者并非对买房没胃口,而是已趋向可负担型及二手房屋,所以一级市场需以更具竞争性的价格与二级市场较劲。

北马区域也有日渐繁荣的表象,如中国“一带一路”经济策略贯穿大马各州,若泰国克拉运河计划落实,倪川鹏乐观预测,北马区域的各个领域及项目可被激发至高峰。

玻璃市20万以下需求大

玻璃市因为是全马面积最小的州属,2016年上半年交易量仅达1765宗,总额为2亿1042万令吉,而其中70%用作发展农业。

根据全国产业资讯中心(NAPIC)调查显示,玻璃市在2016年内的交易,完全无标价高于100万令吉的房产,且仅有1.56%介于50万至100万令吉,20万至50万令吉共有44.99%,低于20万令吉的房价最多,共有53.45%。

州经济发展局的现代化计划——加央市区中枢(Kangar City Centre)项目,加上交通部的玻璃市内陆港项目,可把玻璃市首府加央开发成如同吉隆坡、柔佛、马六甲及槟城兴旺的市中心,制造上千个就业机会。

另外,州政府计划将本以甘蔗为主的朱宾谷,发展成高科技工业区计划,这不仅将辅助玻璃市州农业,目前也已有日本及中国公司有意在该区建造太阳能发电厂、节能型轿车制造厂房等。

结语:

大马2017年的种种催化剂,会否成功救赎供与求失衡、看似已尽显疲态的产业领域?只能说,再多的预测也不过是暂时扫除忧虑,再多的催化剂若缺乏多方的齐心协力,最终也不过如此而已。

星洲网

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