发展重心南移‧依斯干达拔地而起

发展重心南移‧依斯干达拔地而起

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投资者纷纷转移到东南亚国家,好比日本投资者把目光投向东南亚市场,从早期的泰国首都曼谷、大马首都吉隆坡、东方花园之称的檳城,以及近年来的柔佛新山。

投资.就业.宜居

大马半岛南部的柔佛依斯干达经济特区,与新加坡只是一桥之隔,面积大约相等於3个新加坡,规划为几个较大片的发展区,同时,拥有经济领域作为发展支柱。

依斯干达经济特区截至2015年7月,投资额数千亿令吉,发展计划包括教育城、乐高乐园、哈罗吉蒂乐园、美迪尼购物中心,在未来5至8年內,这个经济特区將打造为首个智慧城。

有关方面希望通过经济、社会与环境三方面的结合,不只让依斯干达成为商业与旅游景点,也是一个提供就业机会的宜居城。

自2014年以来,隨著国际形势的发展与演进,国际性的大型、中型投资也都发生重心转移,投资重心由20年前因改革开放打开国门、开放市场的中国、越南到近年的马来西亚,亚洲市场发展趋势也很明显,就是房地產市场逐渐往南移。

位於亚洲南部的东南亚国家,以及大马半岛南部的新山依斯干达经济特区,也成了发展重心,中国投资者也都纷纷转移到东南亚国家,好比日本投资者把目光投向东南亚市场,从早期的泰国首都曼谷、大马首都吉隆坡、东方花园之称的檳城,以及近年来的柔佛新山。

大马政府为鼓励海外投资者到依斯干达,其中美迪尼获得的投资奖掖包括:不对海外投资者设下购买房產最低价限制,就是必须购买100万令吉以上的房屋,豁免產业盈利税等等。

新山依斯干达產业吸引外资的另一个原因:与邻国新加坡相比,房价不到新国的一半水平,不少中国、新加坡的投资者前来该特区投资產业,预测再过10年,就是2025年之前,新山依斯干达特区人口,將从180万增至300万,这將带来巨大的住房需求,房產投资收益保持可期。

近年来,马来西亚房地產价格每年以5%至8%的增长率成长,依斯干达作为投资热门地点,发展潜力普遍受到全球投资者的关注,其所在地点与新加坡只是一桥之隔,可说享有地缘优势。

房產供应面对调整

话说回来,2015年初至今,新山依斯干达一样受到大马经济疲弱、產业市场走势放缓的衝击,供应过剩是其中一项隱忧,手上拥有较多单位的產业投资者,普遍面临转手不易、理想租户难求的问题,情况与巴生河流域有些相似,確实考验產业投资者的抱持能力。

投资者普遍这样期待,希望这样的情景儘快过去,假如时间拉得较长,对个人、对市场將造成负面影响,担心影响效应会扩散至其他领域,受拖累的层面恐怕会更大。

新山积极转型

依斯干达大马截至2015年3月,累积投资达1千661亿令吉,其中31%来自製造业,外资佔总数的38%,首5大投资国分別来自新加坡、美国、西班牙、日本和中国,大约47%或785亿3千万令吉为实际投资额。

改造河流首期工程料今年完成新山市中心转型计划耗资2亿4千万令吉的改造河流首期工程,预期在2016年完成,该计划是於去年Segget河开放后开始推行。

鉴於新的房產计划日渐增加,新山市政府在2015年的財政预算拨款大约1千万令吉,作为提昇基本设施发展计划,包括改善道路与排水系统的款项。

另外,新山拉庆巴士总站將进行提昇工程计划,估计耗资1千万令吉,以便为巴士乘客与旅客提供更理想的设备,包括等待巴士的候客室设有冷空调。

南部连结公路沿海大道位於努沙再也的最后一段工程,已颁发给双威集团,这是一项1亿6千989万令吉的工程,建议中的计划预料將使到週边发展计划受惠,包括双威本身的综合城镇:双威依斯干达。

第11大马计划已鉴定新山为国內4大成长区之一,在5年计划之下,將让新山受惠的一些计划包括:新的煤矿与天然气能源厂、金马士连接新山的铁路,以及吉隆坡与新加坡的快铁计划。

另外,中国发展商绿地集团於2015年在依斯干达展开第二项投资计划,这是该集团与依斯干达滨海城有限公司的联营计划,在联营计划下以24亿令吉或每平方呎430令吉,收购避兰东的128英亩土地。

新的联营公司將推行综合用途城市发展计划,包括雪场主题公园、歌剧院、中药医院和学校、地不佬滨海城发展总值估计30亿令吉,预计需要15年来发展,中国公司也探討在丹绒兰赛工业大厦附近,收购1千200英亩至1千400英亩的土地。

2015年的另一项交易,医药保健经营者与投资控股公司TMC生命科学,以4亿令吉收购汤申依斯干达,这是一个佔地3.95英亩的医药中心,该医药中心將包括Iskandariah医院,由汤申国际管理,后者是新加坡私人医院经营者汤申医药有限公司的子公司。

另外,2015年4月,依斯干达滨海城公司以1亿5千600万令吉,或每平方呎53令吉,收购蒲来一块67.5英亩的永久地契土地,该公司建议推出一项综合產业发展计划,估计发展总值为6亿2千900万令吉。

设海外买家特別区

成功资產有限公司为扩大该公司的產业组合,以及提高该公司在柔佛產业市场的市佔率,於2015年4月在柔佛新山中央商务区、收购MSCCyberport大厦28万2千373平方呎的办公空间,该项交易耗资1亿零750万令吉,或每平方呎380令吉。

隨著今年初完成Tropez Residences计划,Knusford有限公司与丽阳金海湾私人有限公司签署买卖协议,以收购金海湾的11个零售產业单位,收购价值907万令吉,或每平方呎840令吉,总面积1万零797平方呎。

此外,中国发展商碧桂园已於2015年3月,开始丹绒古邦的Forest City计划,该公司已在今年初接获环境局的批准,批准的附带条件是削减原先的土地发展规模,从4千888英亩减至3千245英亩。

除了边佳兰终站第一期,以及石油化学综合发展计划,国油公司与戴乐集团和Royal Vopak合作,联手发展第二期计划,估计耗资120亿令吉,包括兴建210万立方公尺的储存设备,以及深水码头,佔地157英亩。

由Vopak公司发展的原油槽场,已於2015年3月开始运作,边佳兰的原油储备空间已出售给BP和Total公司。

另外,建议中的Sedenak Iskandar Data Hub,佔地700英亩,目標租户是本地与全球数据中心的公司,预料將有助於定位大马/柔佛为东盟地区的世界级数据中心。

与此同时,马电讯(TM,4863,主板贸服组)於2015年3月与努沙再也科技园私人有限公司签署协议,以收购位於努沙再也科技园一块7.94英亩的土地,马电讯將发展一座数据中心,以建立“努沙再也智慧城”,预料將成为本区域市场的策略商务中心。

此外,柔佛州政府已宣佈在新山为海外买家设立特別区,以吸引海外投资者前来指定地区发展事业。

★住宅產业:

由於受到海外看淡市场因素的影响,加上担心住宅產业单位供应过剩,特別是高耸分层產业,准备推出市场的新產业计划已相应减少,在2015首半年推出市场的住宅產业计划主要有以下几个:Sovereign Bay是一项4英亩的服务公寓发展计划,位於Bandar Baru Permas Jaya,发展商为UE E & C Sanjia(马)私人有限公司,该项发展计划总共兴建948个单位的服务公寓,建筑面积介於533平方呎至1千449平方呎,价格从每平方呎650令吉起跳,至今已售出70%的单位。

由MB集团推出的低密度综合產业发展计划Sungei Pulai Wellness Resort,佔地74.46英亩,就在湿地保留地毗邻,首期计划Canopus Residence,拥有656个单位的低密度公寓,建筑面积从1千210平方呎至1千585平方呎,每单位从108万1千令吉起跳,其他组合包括健身俱乐部(Wellness Clubhouse),这是结合国际品牌酒店、有地住宅房產及生態公园的计划。

联合置地最新推出的Opal Residenz,为Bandar Seri Alam的產业计划,佔地17英亩,產业类型包括:174个四合院及半独立式房屋,四合院房屋的建筑面积2千240平方呎,售价从95万1千令吉起跳、半独立式房屋的建筑面积则为2千303平方呎,每单位售价从110万令吉起。

森德公司(SCIENTX,4731,主板工业產品组)將在巴西古当兴建1千420个单位的可负担房屋,这是柔佛州政府的RMMJ房屋计划,每单位价格介於8万至15万令吉,该项计划的发展总值估计1亿8千400万令吉,与新山距离大约24公里,预期2017年完工。

2015年5月,UEM阳光(UEMS,5148,主板產业组)正式预售努沙再也公主港Estuari第一期计划,大约48英亩,第一期计划发展总值5亿3千300万令吉,献售346个单位的双层超大型房屋,建筑面积从2千708平方呎起,每单位售价从140万令吉起跳。

此外,龙城集团(BCB,6602,主板產业组)在2015下半年推出Elysia Park Residences,佔地7.82英亩,是位於美迪尼的租赁契约土地,该计划拥有961个单位,面积介於515平方呎至1千251平方呎,目標为自住產业者、年轻夫妇和小家庭买家。

联合置地在大马依斯干达推出的综合產业计划UM City Medini Lakeside,於2015年5月举行动土礼,此外,The Straits豪华套房公寓,位於新山阿都沙末路,献售128个单位的全面装饰服务公寓,整栋產业大厦由Ramada酒店经营,发展商为Sonata资源私人有限公司。

这个永久地契的发展计划售卖的单位面对新柔海峡和新加坡沿岸景观,有关產业包括双锁匙和阁楼单位,面积介於868平方呎至3千680平方呎,每单位售价在69万7千令吉至343万6千令吉之间,莱坊大马是专属行销代理。

★办公楼產业:

截至2014年杪,新山的量身订造办公楼出租面积大约840万平方呎,整体出租率大约73.8%,比之前一季稍微增加,这些办公楼包括私人產业和政府大厦。

目前,私人大厦大约佔新山量身订造办公楼的70%(587万平方呎),首要与非首要中央商务区办公大厦的租金保持稳定,首要办公空间的租金要价每平方呎介於2令吉50仙至3令吉50仙,非首要办公大厦的租金在1令吉80仙与2令吉50仙之间。

另外,由UEM阳光兴建的量身订造办公楼位於公主港,一旦完工將提供超过17万平方呎的可出租面积,工程已完成95%。

★零售產业:

新山截至2014年杪,零售空间的可出租面积(包括购物中心、霸级市场)共有1千160万平方呎,平均出租率在75.6%之间,首要零售空间表现可期,出租率超过80%,每平方呎租金介於15至40令吉。

此外,2014年12月,大马发展(DAIMAN,5355,主板產业组)与Publiq发展集团私人有限公司联手合作,以便在避兰东发展12.3英亩的综合產业发展计划,包括零售单位、商业套房、商务酒店及服务公寓,首期计划提供42万平方呎的零售空间,个別零售单位面积介於800平方呎至1千500平方呎。

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