悉尼寒流 房价挫新低

悉尼寒流 房价挫新低

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经过近10年的好景后,澳洲悉尼如今正进入寒冬,因政府实行打房政策和银行紧缩贷款政策。

这些负面因素,拖累悉尼2月平均房价走跌,写下10个月以来新低,且连续3个月下滑,显示出当地房市开始冷却。

虽然房价开始回调,但银行紧缩贷款,也增加了市场的买房难度。

自2008年以来,澳洲悉尼的房价飙涨了78%,整体房市处在如同嘉年华狂欢般的氛围当中。

但好景不常,随着政府打房和银行严控贷款政策,悉尼房价在近10年来强势上涨后,开始显露疲态,无力延续这股涨势。

其中,澳洲银行不仅要求更高的偿债能力,促使房贷申请者需要支付的头期倍增,更在今年调高利息,从而让许多潜在买家却步。此外,当地房屋需求大幅减少,也为房价带来负面消息。

房价连续3个月走软

如今,悉尼的2月平均房价报73万澳元(约222万2713令吉),按月下滑3万5000澳元(约10万6594令吉)或4.58%,跌至10个月以来新低,且连续3个月走软。

同时,相较去年10月的80万澳元(约243万6441令吉)历史新高,2月平均房价下跌了7万澳元(约21万3155令吉)或8.75%。

在银行房贷增长率方面,1月增长率为7.3%,逊于去年12月的7.4%,3年以来首次出现增长率放缓的情况。虽然房市开始降温,但市场人士认为,房屋买家依然会面临艰巨挑战,因难以申请到房贷。

房价或放缓至2.25%

展望今年,CoreLogic RP数据公司研究主管罗勒斯预期,悉尼房价可能会放缓至2.25%,不过,拥有良好交通和低廉价格的地点,有望交出较高的房价增长率。

“假设悉尼房价出现如此显着的涨势,市场将面临重大的可负担能力问题。”

穆迪分析员(Ruth Stroppiana)也点出,员工薪资增长步伐跟不上房价涨势,将为悉尼带来更大的挑战。

“悉尼的家庭收入,相当接近墨尔本和布里斯本(Brisbane)水平,但当地的平均房价,却比墨尔本与布里斯本,分别高出33%及66%。”

紧缩贷款冲击首购族

根据ME借贷公司数据,一对没有孩子且年收入总共12万5000澳元(约38万633令吉)的夫妻,一年前能向银行申请高达82万3000澳元(约250万6088令吉)的房贷。

不过,现在却最多只能借到71万4000澳元(约217万4045令吉),减少了10万9000澳元(约33万1892令吉)或13.24%。

房贷选择(Mortgage Choice)发言人达恩布拉夫说,澳洲央行紧缩银行贷款政策,主要是为了抑制房产投资活动,而这冲击了房屋买家,尤其是首购族。

“如今,要想借到跟以前同样数目的贷款,申请者需有更高的收入。”

独立式趋昂贵 买家转买排屋

澳洲的房屋需求不断增长,但土地供应却越来越有限,因而带动独立式房屋的售价劲扬,促使买家将目光转向较为实惠的排屋。

如今,随着独立式房屋逐渐成为遥不可及的梦想,许多预算不足的买家,对排屋的需求越来越强劲。

根据澳洲Domain网站,在截至今年1月杪的12个月中,澳洲首都行政区和昆比恩(Queanbeyan)总共售出978间排屋,按年走高17%。

其中,三房式房屋是最受买家追捧的选择,共有62%以上的买家购买,至于两房式单位,则有29%的买家青睐。

另一方面,Allhomes数据显示,堪培拉(Canberra)北区也相当受市场欢迎,当地排屋在市场上,平均54天就会卖出,优于80天的市场平均水平。

在堪培拉北区,平均房价为57万8500澳元(约176万1464令吉),仅次于平均价格报73万澳元的南区。

至于昆比恩和塔格拉诺(Tuggeranong),平均房价分别为35万5000澳元(约108万1077令吉)和38万5000澳元(约117万2435令吉)。

排屋近破100万澳元

随着市场需求越来越高,悉尼中央商业区周围20公里地区的排屋,即将突破100万澳元(约304万5775令吉)的售价水平。

根据CoreLogic RP数据,在这些地区当中,只有30个地区的排屋还处在100万澳元以下,其余大部分则处在突破这道水平的边沿。

如今,在中央商业区周围10公里内,只有不到50间的排屋,标价100万澳元以下。

房屋仲介毕莱指出,这是一种买家造成的连锁效应,因买家从邻近城市的地区,转向其他房价较低的地区,从而推高了这些价格。

在悉尼的中部郊区,房价还未冲上100万澳元的是Sefton、CondellPark、Chester Hill、Yagoona和Bass Hill地区。这些地区的房价,仍低于85万澳元(约258万8909令吉)。

McGrath Bankstown公司主管卡柏斯(George Kapos)表示,越来越多买家得知这些排屋处于廉宜水平,因此,很多人开始涌入有关地区。

而随着悉尼房价上涨,相信大部分中部郊区的房价也会同样走高,推动Picnic Point、Lakemba与Revesby等平均房价处于97万澳元(约295万4402令吉)的地区,进入百万澳元俱乐部。

顶级豪宅“长期”供不应求

正当许多人正忧愁不够钱买房时,富豪却在另一边厢大手笔买入顶级豪宅,因而促使悉尼在去年刷新豪宅成交纪录。

莱坊的《2016年财富报告》显示,越来越多有钱人以悉尼为家,激励豪宅需求剧增。

当地已成为全球最多有钱人的第8大城市,且这些富豪排除本身的主要房屋资产外,财富还超过3000万美元(约1.23亿令吉),购买力相当强劲。

因此,市面上待售的顶级豪宅“长期”供不应求,迫使买家在售价1000万澳元(约3046万4149令吉)的豪宅面前抢破头。

Pontons总监兼估价师多诺万指出,去年有大量1000万以上的豪宅售出,因而导致市场库存不足。

“值得注意的是,悉尼去年大约有70栋超级豪宅转手,是当地历史上售出最多超级豪宅的一年。”

SydneySlice房屋仲介韦斯特说,目前在市面出售的超级豪宅数目极少,而且,随着需求越来越强劲,相信接下来难有更多豪宅进入市场求售。

另一名仲介史密斯点出,如果买家想在今后2个月内购买豪宅,就必须赶快行动。

“因为现在已经非常接近复活节,然后就是学校假期、五月财政预算案,以及联邦大选,这些都会影响豪宅销售的因素。”

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