投资房產稳赚不赔?

投资房產稳赚不赔?

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在我们谈论投资工具时,脑海想到的主要有定期存款、股票、债券、產业、黄金等等,在这些投资工具中,资本最大的要算產业,近年来开始普及的產业投资信託,则归入证券投资工具。

產业投资涉及的產业好几种类型,例如住宅產业,分別有排屋、公寓、洋房等等,至於商业產业则包括店屋、办公楼单位,其他比较不普遍的投资產业主要是工业產业的工厂、度假村公寓单位、购物商场的零售单位。

 为何说投资產业需要较大笔的本金,数十年前的產业价格不说,近年来,如果要投资房產单位,特別是在巴生河流域一带,至少要有20万令吉,而且选择也不多,基本是没有电梯的5层中价公寓。

至於说比较有吸引力的共管公寓,起码也要30万令吉或超出这个价位,若有能力购买50万令吉的单位,多数是坐落在比较理想的地点。

有些人喜欢投资房產,最大的原因是房產价格少有下跌,风险低、投资回酬率不错,只是要套现需要较长的时间,最快也要几个月到半年的时间,不像股票、债券所需的时间比较短。

独资合资集资

投资房產,可以是独资、也可以合资或集资进行,投资商业產业如店屋或办公楼,比较多合资的例子,毕竟商业產业投资本金比较庞大,尤其是一些几层楼的店屋,却不能分层售卖,而是必须一次过购买,虽然这种情况不多,但却是存在的。

无论如何,楼下店面再加上2楼、3楼或4楼,属於一个买家,业主在使用有关商业產业时,可以比较弹性处理。但是若准备售卖时,在物色適当买家时,可能需要比较长一些时间。

当个人財力允许时,在进行產业投资可能比较简单,合资股东在投资產业时,若出现意见不一致的情况,协商过程顺利还好,如果出现相反情况,问题就是比较复杂了。

以上所说的是比较属於个人的產业投资,假如是企业或机构涉及投资產业,形式和类型会比较多元化,为了出租而购买住宅或办公楼,是相当普遍的產业投资类型;將资金委托给信托投资公司用以购买、或开发房產也是房產投资。

另外,企业建造工厂、购买店屋公寓,做为工人的住宿、学校建设宿舍做为学生的住宿,从宿舍收费中取得稳健收入,这些都属於房產投资。

兴建前须获政府许可

在房產的发展过程中,首先要取得政府和规划单位的许可,这些涉及到资金运作,水、电、道路等设施的各项配套条件,是一个相当繁杂,可是又十分重要的工作。在房產整个发展过程中,与投资决策、土地使用权的获得,称为开发前工作期。

上述前期工作完成之后,才可进入实质性的建设与发展阶段,以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。

在整个营造过程中,投资者必须进行必要的监督或委托管理公司进行建设监督,由於开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。

此时,融资活动又成为一项重要工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设发展进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目標。

另外,在房產的销售与经营阶段,主要的工作包括必须有完善的营销规划,確定目標市场的购买者,擬定適当的营销策略及营销组织,以期销售过程保持顺利。

当我们介於实际的销售活动,过程包括根据市场状况,採取各种促销策略爭取买家,並完成签约、收取订金、过户登记等具体手续。

投资决策精明
融资定胜负

话说回来,投资產业也不是稳赚不赔,如果投资失误会给投资者造成严重后果,所以在制定投资决策对房產投资也很重要。

发展计划4大阶段房產投资过程实际上就是房產项目发展的过程,房產投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程。概括而言,房產投资过程大体可分为投资分析、土地开发权、房產发展与兴建及房產销售经营这4个大的阶段。

在投资分析方面,分为市场分析、財务分析及可行性分析、房產经济活动,是一项大量资金运转的过程,一旦做出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程,投资决策准確,是確保整个开发项目成功的关键。

反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房產开发经营的必要前提,要保证投资决策成功,就必须在市场分析、財务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。

须具备土地开发权发展商还未展开產业发展计划之前,必须先具备土地开发权,这一过程包括土地使用权或產权的取得,以及议价的程序。在计划时期確定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得,是大型產业投资者接下来考虑的要点,例如完全买断、还是合作开发,或是部份使用权,或长期租赁等等。

由於房產为良好的担保品,而且在取得付出的代价相当高昂,因此大多数的投资者皆运用財务杠桿以取得房產的產权,也就是向金融机构融资以取得资金;不同的金融单位,其信用成本与融资条件也有所不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择最有利的融资方式。

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